Della lottizzazione abusiva “negoziale” risponde anche il notaio che ha rogato gli atti di compravendita

 The notary who drew up the deeds of sale is also responsible for the illegal “negotiable” subdivision

 dalla Redazione

Con la sentenza in rassegna (Cass., Sez. III, 27 aprile 2026, ud. 4 febbraio 2026, n. 15113, Pres. Liberati, Rel. Corbo), la Corte suprema è tornata ad esprimersi sulla figura incriminatrice della lottizzazione abusiva c.d. “negoziale” (o “cartolare”), che si integra nel caso in cui taluno, in difetto delle autorizzazioni, compia atti giuridici finalizzati alla successiva lottizzazione (di cui al combinato disposto degli artt. 30[1] e 44, comma 1, lett. c, del d.P.R. n. 380/01).

Il proprietario di un immobile ed un notaio avevano compiuto atti giudici finalizzati a frazionare il fabbricato ad uso alberghiero, ubicato in zona turistica, in diverse unità immobiliari, successivamente cedute a privati senza il vincolo della destinazione, in violazione della pianificazione urbanistica vigente.

Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che dagli atti di cessione emergesse in maniera inequivocabile la modifica di destinazione rispetto a quella prescritta, anche in ragione del fatto che gli acquirenti non erano in possesso dei requisiti per esercitare l’attività turistica e che taluni di essi avevano ivi trasferito la propria residenza.

In particolare, la Cassazione ha affermato: «integra il reato di lottizzazione abusiva la modifica dell’originaria destinazione d’uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione, attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare in modo che le singole unità perdano l’originaria destinazione d’uso alberghiera per assumere quella residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione. La modifica di destinazione d’uso di un complesso alberghiero realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati configura il reato di lottizzazione abusiva, laddove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d’albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d’uso alberghiera per assumere quella residenziale. È indubitabile, inoltre, che il mutamento di destinazione d’uso di un complesso immobiliare da alberghiero a residenziale, realizzato in contrasto con le prescrizioni dei piani di gestione del territorio, determini di per sé un’incidenza sul carico urbanistico. L’art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, prevede espressamente: “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sottoelencate: a) residenziale; a bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale”».

Sicché, gli atti di alienazione posti in essere avrebbero rappresentato – ad avviso della Cassazione – il mezzo per attuare la lottizzazione abusiva. Né, sul piano dell’elemento soggettivo avrebbero potuto essere validamente sviluppati motivi di doglianza, anche in ragione del fatto che il proprietario aveva compiuto atti di vendita anche dopo aver appreso della pendenza a proprio carico di un procedimento penale, mentre il notaio avrebbe versato nella stessa condizione psicologica (dolo) tanto per via della perfetta conoscenza della situazione urbanistica quanto della circostanza che il professionista aveva fatto sottoscrivere delle “liberatorie” per esimersi da responsabilità civile.

Si legge nel testo della sentenza: «il notaio: conosceva già da molto tempo prima dei fatti oggetto dell’imputazione la situazione urbanistica concernente l’immobile; ha ammesso, nell’esame, di essere a conoscenza delle numerose istanze proposte per ottenere il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile; ha redatto tutti i nove atti di compravendita mediante i quali è avvenuta la trasformazione urbanistica abusiva, nell’arco di circa tredici mesi, e sempre avendo come compratori privati cittadini non aventi la qualifica soggettiva necessaria per gestire le “case e appartamenti per vacanza”, come richiesto dalla normativa regionale; era consapevole della volontà degli acquirenti di utilizzare l’immobile per le proprie vacanze e quindi per un uso residenziale; ha formato due atti nei quali gli acquirenti esprimevano la volontà di acquistare la residenza negli immobili; ha ricevuto un ordine di esibizione nel presente procedimento e ciononostante ha rogato altri due atti di compravendita di identico contenuto dei precedenti, omettendo inoltre di informare gli acquirenti di possibili rischi, facendosi rilasciare liberatorie».

[1] Tale disposizione così recita: «Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione;                   nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».